本文作者:819848

欧美度假短租公寓的赢家和输家

819848 05-21 14
欧美度假短租公寓的赢家和输家摘要: 杰克是我曾经的英国同事。他喜欢去国外旅游,但他很少住酒店,而常常选择那种短租的公寓。我问他原因,他告诉我说,首先是价格:他和家人出游,两个孩子都希望有各自的房间。如果订酒店的...
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杰克是我曾经的英国同事。他喜欢去国外旅游,但他很少住酒店,而常常选择那种短租的公寓。
我问他原因,他告诉我说,首先是价格:他和家人出游,两个孩子都希望有各自的房间。如果订酒店的三间客房,价格就会很贵,但租一套三室一厅的公寓,有的时候比订一间酒店客房还便宜;其次是方便:公寓中配有灶具和餐具,如果不想在外面餐馆吃,可以自己做饭。此外,还有冰箱、洗衣机等家用电器和家具,给出门在外的游客一种家的感觉。
观光业廉宿革命
确实,如今度假短租公寓在欧美各国越来越受欢迎。
以英国首都伦敦为例,英国国家统计局表示,仅仅在2023年7月至9月这三个月,各国游客便通过三大互联网平台在整个伦敦市订购了逾45.5万笔度假短租公寓交易。伦敦房地产中介贝纳姆-里维斯(Benham & Reeves)的分析报告也指出,同样在这个季度,仅仅在爱彼迎(Airbnb)这一个平台上招租的伦敦度假短租公寓,就有8.65万套,比前一个季度增加了9%。
在旅游景点特别集中的伦敦市中心,度假短租公寓尤其火。例如,仅仅是伦敦市中心的一个区——威斯敏斯特,就有超过1.05万套公寓被用作度假短租公寓;福赛阁公寓(Forset Court)距离海德公园不远,只有118套单元房,但90%都被业主用作度假短租房;对面的西园公寓(Park West)有530套单元房,其中100多套被用作度假短租房。威斯敏斯特区政府称,这两处公寓任一处的短租游客人数,都超过了在伦敦市中心最著名的五星级酒店——伦敦丽兹酒店(The Ritz London)入住的客人。伦敦丽兹酒店共有111间客房和25间套房。
这一趋势不仅限于伦敦。因临近奥运会,法国首都巴黎的夏季度假短租公寓预订也大幅上升。爱彼迎的数据显示,今年7月26日至8月11日奥运举行期间,巴黎的短租公寓预订数是去年同期的5倍多。
北极星市场调研公司(Polaris Market Research)最新的研究报告指出,2023年全球度假短租市场价值为814.2亿美元,预计到2032年将增长至1236.9亿美元。据估算,2024年至2032年期间全球度假短租市场的复合年增长率为4.90%。
至少在西方,这一切都要归功于新世纪出现的“共享经济”,归功于诸如爱彼迎这样的短租公寓平台所引领的观光业廉宿革命,从而使普通工薪阶层也能承担得起“环游世界”的住宿费用。就像易捷航空(easyJet)、瑞安航空(Ryanair)等廉价航空公司,优步(Uber)等廉价出行公司,WeWork等共用办公室平台一样,这些行业新秀的目的,就是要打破酒店业、航空业、出租车业、写字楼业等领域内的行业巨头们的垄断,让普通消费者和行业内的小业主们也能获益,在巨头们吃肉的同时,也能让供需两端的“小萝卜头”们喝喝汤。
爱彼迎于2008年推出,借助于爱彼迎以及后来问世的一批网上平台,这些年来服务于普通游客的短租公寓大量涌现。平台本身自然是赢家,但对平台上短租公寓的需求方和供应方来说,结果也是双赢。
如同前面提到的杰克的故事,需求方获益不言而喻,如果不打算去住那种被视为“掉价儿”的隐藏在肮脏阴暗小巷里的小旅馆,那么,原来的中高档酒店住宿费,大概只有老贵族、新土豪或高薪白领才能负担得起。如今则因为短租公寓的兴起,普通打工仔也能在出外旅游时,在体面干净、家具齐全的民宅中住上几天。
至于供应方,虽然也有一些打算从这一日趋繁荣的短租市场分一杯羹的商业机构,但多数都是只有一套房但有空置房间、想赚点外快的普通工薪族,或是有多余房子出租但不想长租、只想短租的普通房东,因为短租的租金如果按日均计算,要远远高于长租。
我有一个朋友,住在伦敦温布尔登,离那个著名的温布尔登网球锦标赛赛场不远。虽然他只有一套房子,也没有空置的房间可供出租,但他知道一些邻居在做短租生意:他们常常在锦标赛赛季的那两个星期出国旅游,然后通过中介把他们自己的房子短租给前来英国观看温网的外国游客,两周的租金比其他地区许多房东长租几个月的租金还高。而他的隔壁邻居,有一年运气更佳,赶上了加拿大某电视台拍摄温网的几个电视记者租住他们的房子,经过中介的讨价还价,那个摄制组最后支付的租金相当高。
伦敦被掏空?
当然,有赢家,就有输家,而且还不少。
输家之一是酒店业。
度假短租公寓分走了酒店业的一大块生意,并且反逼着酒店降价,这自然有利于游客,但让酒店老板颇为不爽。
输家之二是长租市场的租客。
至少在欧美热门旅游地区或大城市的市中心,由于度假短租公寓的日均租金明显高于长租公寓,许多原来租房给长期、固定租客的房东们,也纷纷改租给那些短期租房的游客,或是提高长租市场的租金,从而变相地挤走长期租客。
一份最新的分析报告调查了过去三年伦敦市用于度假短租的2800套公寓。结果发现,其中超过五分之一的公寓此前曾经租给过长期租客,后来才改为度假短租。
输家之三是居住在度假短租公寓附近的普通居民们。
酒店通常并不坐落于居民区,但度假短租公寓都位于普通的居民区。而某些游客,尤其是某些年轻的游客,一天观光下来,常常在他们短租的公寓里举行狂欢派对,或高声播放音乐,或载歌载舞大喊大叫,或喝得酩酊大醉,闹得周边邻居很晚也睡不着。
自从2017年以来,伦敦对度假短租公寓实施了一系列的限制措施,例如,居民住宅区的公寓如果租给游客,每年不得超过90天。但实际上,很多度假短租公寓都超过了这一限制。
仍然以伦敦市中心的威斯敏斯特为例,由于游客的狂欢派对和其他扰民行为,许多附近的居民纷纷向区政府投诉。威斯敏斯特区政府表示,每周平均收到数十件居民投诉。政府根据居民的投诉,进行了调查,结果发现,该区有高达2400套公寓在违规的情况下短租给了游客,创下了历史纪录。调查不仅发现度假短租公寓存在着超过每年短租天数的限制、游客举行狂欢派对扰民、在公寓租住的游客人数超标等现象,还发现有些度假短租公寓被用作妓院。
为了缓解伦敦长租市场的房源危机,并保护旅游热点景区居民免受噪音袭扰,英国政府2024年宣布了一些新的控制措施。例如,房东们如果想做游客短租生意,就必须向伦敦各区政府申请许可。此外,保守党政府内阁中负责住房事务的国务大臣迈克尔·戈夫表示,政府还打算推出强制性的全国度假短租公寓登记制度。
然而,伦敦各区的区政府仍然觉得这些措施远远不够,希望中央政府能够出台更严厉的措施和管理制度。
威斯敏斯特区议会领袖亚当·哈格的言辞更为激烈,他说:“伦敦的度假短租公寓如果失去控制,就会蚕食私人租房市场,增加地方政府成本,损害全国各地社区,并掏空我们国家的首都。”
“有需求,就有市场”
但一位网名为“ParisTexas”的英国网民并不赞同哈格的观点。
这位网民在相关报道的文章下方这样写道:“所以现在只有洗钱者可以获准赚钱。住房大臣戈夫为什么从来不提伦敦的数以千计的豪华公寓?这才是普通打工仔买不起房、租不起房的真正原因,因为用纳税人的税款所投资的所有东西,如警察局、市政厅、图书馆等,都被卖给了出价最高的人。但是如果任何正常工作的人试图赚点小钱……好吧,那都是我们的错。”
听口气,这位网民应该是一个试图通过短租自家公寓赚点小钱的普通房东。
许多专家和学者也认为,度假短租公寓对地方经济和全国经济来说,也是利大于弊。他们指出,度假短租公寓有助于政府增加税收,创造就业机会,并满足游客们不断变化的消费偏好。
不过,总的来说,也许是受到前述那些输家的压力,西方各国、各城市政府对待度假短租公寓的态度,比起专家和学者来说,要更为负面一些。至于具体到管理措施的宽松或严厉,各地则有很大的差别。
美国最大城市纽约的市政府,对待度假短租公寓限制最严。去年9月,纽约市政府开始实施针对度假短租公寓的严格限制措施,这些措施被爱彼迎称为“事实上的禁令”。截至今年3月底,该市政府对违规的度假短租公寓开出了总金额超过1630万美元的罚款。
尽管如此,如此严厉的限制措施迄今并没有对纽约市的度假短租市场造成重大的影响,因为许多房东转到了爱彼迎之外的其他平台做广告,或者在社交媒体上出租自己的度假短租公寓。换言之,纽约市度假短租市场的供需双方都转向了“短租黑市”。
法国首都巴黎则是爱彼迎最大的市场之一。截至去年9月,巴黎有超过6万套度假短租公寓在爱彼迎上招租。但多年以来,巴黎市政府也一直试图限制度假短租公寓的发展,担心该市住房短缺的情况会因此而恶化。
在德国首都柏林,自住业主在获得市政府批准后,可以不受时间限制地出租其主要住房,第二套住房也可以短租,每年可以出租90天。但在爱彼迎招租的所有房东必须提供短租公寓注册号码或联系方式。
在荷兰的阿姆斯特丹,房东每年只能向游客短租其公寓30天。自从2021年4月1日以来,在爱彼迎招租的房东必须获得度假短租公寓的营业许可和注册号码。该市还对度假短租公寓的经营方式制定了严格的管理规则,违规行为将遭到高额罚款。
相对而言,伦敦对度假短租公寓的管理是比较宽松的。但如今在多方压力之下,伦敦也开始考虑出台更严格的措施,规范这一市场的发展。
但我的前同事杰克并不太担心。他认为,有需求,就有市场,游客过分扰民当然不对,当然需要控制和管理;但完全禁止度假短租公寓,只会让这种需求转入地下,形成黑市。
杰克也打算今年夏天带着家人,去巴黎观看奥运会。一如既往,他没订酒店,全程订了短租公寓。

欧美度假短租公寓的赢家和输家


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